在日常生活中，房屋租赁是一个无法避免的话题。无论是为了工作，学习还是生活，我们都可能需要租赁房屋，但当租房过程中房屋所有权发生变动，新的房主要求承租人腾房，承租人如何保障自己的合法权益呢？11月4日，靖远县法院审理了3起返还原物合同纠纷案件，在承办法官耐心劝导下，双方达成了调解协议，保障了承租人的合法权益。
基本案情
该案中，3名被告均为铺面承租人，原告为某银行。1999年，3名被告与某公司签订《商铺租赁合同》租赁涉案房屋，合同时间自1999年起至2030年。租赁期间，出租人某公司将案涉铺面用于银行抵押贷款，由于没能及时还款付息，银行起诉出租人要求实现抵押权，2019年案涉铺面被过户至该银行名下。由于3被告与案外人该公司存在租赁合同，案涉商铺一直由3名被告占有并收益，但银行认为租赁期限超过20年的部分无效，3名被告应当返还房屋并支付房屋占用费，遂诉至靖远县法院。
承办法官在收到案卷材料并了解案件基本情况后，本着从根本上化解矛盾纠纷的目的，积极向当事人释法析理，告知双方根据“买卖（抵押）不破租赁”的原则,由该银行概括承受该《商铺租赁合同》的权利义务，并与3名承租人成立新的租赁关系。但由于二十年租赁期限届满后，原合同双方无续订合同，该租赁合同的租赁期限为不定期租赁，出租人随时可以解除合同。现银行要求腾房实际就是要求解除合同，承办法官考虑到实际经营者及各方当事人的利益耐心调解，最终3名承租人表示愿意购买该租赁房屋，银行也愿意将该房屋的所有权转让给3被告，双方达成调解协议，案件得以圆满解决。
法官说法
“买卖不破租赁”是指房屋因买卖导致所有权发生变动时不影响已经存在的租赁合同的效力，承租人可以按照原租赁合同，继续承租房屋。房屋的新主人不能要求承租人立即腾出房屋，承租人也应按照租赁合同向房屋新主人支付租金。
以下情况不适用买卖不破租赁
1.租赁物是动产的。因为动产的种类繁多,且价值普遍较低,通过市场交易很容易取得,因此,没有必要给予动产租赁权以特殊的保护。
2.先抵押后出租的。根据法律的规定: 抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力。
法条链接
《中华人民共和国民法典》
第七百零三条 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第七百零五条 租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。
租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
第七百零七条 租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。
第七百二十五条 租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
